Как проверить «чистоту» квартиры при покупке. Советы юристов
Существует несколько способов проверки квартир перед совершением сделки купли-продажи.
1. Проверка продавца
Первое что нужно предпринять – посмотреть паспорт человека. Здесь можно возразить – сейчас достаточно подделок. Эта индустрия работает хорошо, за несколько тысяч у.е. можно получить ничем не отличимую на глаз подделку паспорта. Тем не менее, первым шагом будет просмотр документов владельца квартиры. При этом собственник ожжет иметь прописку на этой жилплощади, а может просто владеть этим имуществом. Если прописка в этой квартире все же есть – должна стоять соответствующая отметка в паспорте. Далее смотрим на поведение продавца. Если человек ведет себя немного не адекватно или замечен в злоупотреблении спиртными напитками – это тревожный знак. Пытайтесь понять, не состоит ли он на учете у нарколога или в психоневрологических диспансерах. В дальнейшем из-за этого могут возникнуть проблемы, иногда совершенные сделки даже бывают оспорены. Так что если у вас появились сомнения – можно требовать у продавца справки, а в сложных ситуациях и сопровождать его в указанные учреждения, дабы убедиться что здесь все в порядке. Что еще стоит сделать – так это переговорить с соседями. В наше время существует достаточное количество мошенников, которые через липового нотариуса продадут вам чужую квартиру. Соседи могут подтвердить, как минимум, что продавец и есть настоящий хозяин квартиры.
2. Проверка документов на квартиру
Сюда можно отнести проверка свидетельства на право собственности имуществом, договор о покупке, приватизационные бумаги, права наследования. Естественно, что при заключении сделки хозяин квартиры должен иметь подлинники этих документов. Иногда возникают ситуации, в которых продавец будет владеть домом или квартирой не единолично. Тогда для продажи нужно получить согласие всех других владельцев и заверить такую бумагу у нотариуса. Второй вариант – продавец находится в браке (причем гражданский брак также имеет здесь силу), и эта недвижимость была куплена на момент совместного проживания. Тогда квартира будет считаться имуществом, совместно нажитым в браке. При оформлении документов супруга (супруг) должна заверить свое разрешение с помощью нотариуса. Если один из владельцев квартиры будет несовершеннолетнее лицо, опекунский совет должен дать разрешение на совершение сделки.
Кода недвижимость досталась в наследство – покупателю стоит расспросить о других возможных наследниках, чтобы потом никто не мог оспорить сделку. Потенциальный наследник может подать в суд для восстановления срока вступления в наследство, аргументируя это тем, что лишь недавно ему сообщили о смерти завещавшего имущество родственника. Тогда у покупателя квартиры могут возникнуть некоторые трудности. Если квартиру продают по доверенности, все специалисты советуют однозначно настаивать на персональной встрече с настоящим владельцем. Если личное знакомство не состоялось, и покупатель не убедился в том, что настоящий собственник квартиры – не стоит ввязываться в эту сомнительную аферу. Встретившись с хозяином можно предложить ему лично заключить с вами сделку.
3. Поход в ЖЭК
Самый лучший вариант, если на момент совершения сделки в ней будет зарегистрирован только один продавец. Иначе потом бывают случаи, когда жильцов приходится выписывать из квартиры в судебном порядке. Можно вместе с владельцем квартиры обратиться в коммунальное хозяйство и попросить справку по форме №3. В ней будет четко видно, кто еще прописан на данной жилплощади. Также стоит потребовать выписку, в которой будет отображена история всех ранее зарегистрированных в квартире, кто и куда выбыл, поскольку могут возникнуть сложные ситуации.
4. Запрос в реестр судебных решений
Этот шаг позволит понять, не была ли недвижимость до этого объектом судебного разбирательства. Единый реестр решений суда содержит все необходимые данные. Если такой факт имеется, покупателю лучше обратится к юристу, чтобы понять, не возобновят ли закрытое дело заново.
5. Проверка прошлых сделок с недвижимостью
Бытует мнение, что когда квартира не продавалась на протяжении последних 3 лет, то ее уже будет нельзя оспорить в суде. На деле все не так просто. Риски все же есть, но да, по истечению 3 лет, они заметно уменьшаются.
Свежие сделки будут более рискованными. Например, продавец только недавно стал ее владельцем, купил ее. Стоит более детально, понять какие обстоятельства привели к этой и предыдущей сделке. Ведь если у владельца нет достаточного количества прав, либо она была получена в результате мошенничества – ничего не стоит оспорить вашу покупку в судебном порядке.
Иногда вина за это лежит не на продавце, а на предыдущих владельцах, которые быстро продали имущество и признали старую бабушку недееспособной. Для покупателя это конечно ничего не меняет. Вот только другие родственники могут добиться решения признать именно вашу сделку недействительной. Поэтому так важно быть скрупулезным до мелочей при покупке квартиры и проверять все даже, казалось бы, незначительные обстоятельства.