Недвижимость в кредит под залог имущества

Ставки по кредитам (в том числе ипотечным) становятся более доступными, а покупка недвижимости в ипотеку – не такой уж несбыточной мечтой для многих россиян, а сам по себе залог недвижимости кажется не таким уж тяжелым бременем. При этом банки, снижая процентные ставки, не забывают и о своей безопасности, постоянно использую различные юридические рычаги, чтобы минимизировать свои риски. Один из таких способов – залог недвижимости. Для начала нужно сказать, что же такое залог сам по себе, а затем определиться с особенностями такого обязательства при ипотеке недвижимости. 

1. Определение залога.

Законодатель определяет залог как один из способов обеспечения исполнения обязательств (в том числе по возврату кредита). Кредитор получает право в случае ненадлежащего выполнения обязательства получить компенсацию своих убытков из суммы (стоимости) залога (помимо тех выгод, которые он может получить по договору страхования). Залог объекта недвижимости включает в себя следующие этапы и правоотношения: 

1) Заключение договора залога, его государственная регистрация. Данный договор подлежит заверению у нотариуса и регистрации в соответствующих государственных органах. Именно он оформляется в качестве закладной для банка, которую клиент увидит только лишь после полного погашения долга по кредиту. 

2) Залогодатель, который является заемщиком по ипотеке, обязан исполнить следующие требования:

• застраховать имущество, обеспечивающее ипотеку, на сумму не ниже размера самого кредита и указать в договоре лицо, которое получит страховку - залогодержателя;
• соблюдать все меры для того, чтобы имущество было сохранно и в нормальном состоянии, а также любые другие ограничения, которые может потребовать банк;
• в срок, определенный договором, сообщать кредитору об изменениях, имевших место с объектом залога.

3) Изъятие заложенного имущества. В соответствии со статьей 348 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации проводится процедура обращения взыскания, которая может осуществляться как по принятому судом решению, так и без него. В последнем случае достигается договорённость о проведении процедуры взыскания, и если ее нет, то это возможно сделать только по судебному решению. 4) Реализация заложенного объекта недвижимости. Продажа проводиться в порядке, установленном законодательством, на публичном аукционе. Как правило, такие торги проводятся федеральной службой судебных приставов на торговой площадке путем организации аукциона, в котором может поучаствовать каждый, кто зарегистрировался в соответствующем порядке. 

2. Залог в банке – закладная.

Договор об ипотечном кредите, как и многие другие, обеспечивается залогом. Если залогом выступает покупаемое недвижимое имущество (жилой дом, квартира, участок земли и другое), необходимо проводить его независимую оценку. Как правило, перечень местных оценщиков можно узнать у сотрудника банка, в котором выдают ипотеку.

Залог для банка чаще всего оформляется в форме закладной, которую заемщик дает кредитору. Она относится законом к категории ценных бумаг. Непосредственно этот документ оформляет банк, а заемщик просто подписывает, причем процедура эта в большинстве банков бесплатная. Но нельзя забывать внимательно читать текст закладной, поскольку это отдельный договор, условия которого могут многое определить в жизни счастливого обладателя ипотечного кредита.

Банк рассматривает представленные документы примерно неделю (на практике – гораздо быстрее, 2-3 рабочих дня) и после одобрения заявки предоставляет кредит, ко дню предоставления которого в регистрирующем органе уже находится закладная (оформленный документально залог).

Орган, производящий государственную регистрацию, выдает закладную банку по его требованию, поскольку именно он является залогодержателем. Копия закладной хранится в этом органе.

Стоит отметить одно обстоятельство, на которое обычно не обращают внимания и считают несущественным – банк имеет право (это условие прописывается в договоре) передать или продать данную заемщиком закладную любому лицу в порядке договора цессии. Если банк вдруг решает продать или передать другому лицу закладную (согласовывать ни с кем ничего не нужно), то заемщику в почтовый ящик приходит письмо, получив которое он должен заново застраховать предмет залога, так как в договоре страхования сменилось лицо, в пользу которого пойдет страховка.

Бывают случаи, когда банк по тем или иным причинам теряет закладную. Ее могут испортить, утратить при перевозке, выбросить и тому подобное. Часто это происходит в крупных банках с большим количеством кредитов (например, в Сбербанке). При этом, хотя в утрате закладной всегда виноват банк, хранящий ее у себя после получения в регистрирующих органах вплоть до полной выплаты долга по кредиту, тем не менее, он в таком случае уведомляет клиента и дает максимально короткий срок для того, чтобы тот выдал дубликат закладной.

О необходимости подписать дубликат клиента извещают заказным письмом, где указывает срок выдачи дубликата и угрозы по вопросу просрочки. Если заемщик болеет или его нет в городе, то он не получит этого письма, и просрочки, конечно же, не будет. В данном случае закон не делает отличий, по чьей вине необходимо делать дубликат.

Когда клиент погасил кредит, он получает право забрать закладную назад. Обычно банку требуется срок около месяца, чтобы передать этот документ клиенту, и это отражается в кредитном договоре. Некоторые попадают в ситуацию, когда банк не возвращал закладную под мнимыми предлогами или в связи с утратой закладной, которую он заметил только после обращения клиента. В такой ситуации рекомендуется обращаться с исковым заявлением в суд, поскольку просрочка банка при выдаче закладной тоже компенсируется неустойкой, которая зачастую может вырасти до весьма достойных размеров и стать приятным дополнением к полностью выплаченному кредиту.