Долевое строительство - жилищные споры с застройщиком
Некоторые вопросы применения Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»
Основными целями принятия вышеупомянутого федерального закона были защита прав дольщиков, участвующих и инвестирующих в строительство многоквартирных домов, а так же наведение порядка и систематизация правоотношений возникающих при строительстве таких сложных и затратных объектов как многоквартирные жилые дома. В данной статье хотелось бы остановиться на одном из вопросов, часто возникающем на практике и не отрегулированном в соответствующем федеральном законе.
Таким вопросом является срок передачи Застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства и перенос этого срока.
Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно статьи 6 Федерального Закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объект долевого строительства. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ.
Пунктом 3 вышеуказанной статьи предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Казалось бы, вопрос четко отрегулирован и никаких проблем и споров не таит. Однако рассмотрим такую ситуацию: Застройщик не укладывается в установленный договором долевого участия срок на строительство и передачу объекта долевого строительства и в строгом соответствии с нормами Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» направляет участнику долевого строительства уведомление с дополнительным соглашением о переносе срока строительства. Мы не будем рассматривать ситуацию, когда данное дополнительное соглашение подписывается обеими сторонами. Обратим внимание на случай, если участник долевого строительства не подписывает направленное ему Застройщиком дополнительное соглашение об изменении сроков. В такой ситуации важное значение имеет, поступили ли от участника долевого строительства возражения на данное дополнительное соглашение или нет. Если возражения поступали, то в этом случае все бремя разрешения данного спора ложится на Застройщика, так как он должен предпринять действия направленные, либо на урегулирование спора, либо на расторжение договора и возврат оплаченных денежных средств участнику долевого строительства. Данная обязанность застройщика базируется на положениях Федерального Закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и Гражданского кодекса РФ, согласно которым именно Застройщик как сторона, не выполнившая условия договора в части своевременного строительства и сдачи объекта долевого строительства и инициирующая перенос сроков и внесение изменений в договор долевого участия, должна нести бремя ответственности.
Необходимо отметить, что на участнике долевого строительство лежит обязанность по надлежащему выполнению условий договора долевого участия, а так же направления не согласия Застройщику на его уведомление о переносе сроков строительства и дополнительное соглашение. В противном случае, бездействия участника долевого строительства могут быть истолкованы как уклонение от разрешения спорной ситуации и затягивание разрешение вопроса по переносу сроков строительства.